Když přibude patro a zmizí okna. Černé stavby v Česku nejsou minulostí

Zazděné okno, nové patro, hlučné stavební práce bez upozornění. Ne, to není scénář ze stavebního dramatu, ale realita všedních dní v mnoha českých městech. Černé stavby se u nás i dnes objevují až příliš často. Někdy jde jen o "nepatrné" přístavby, jindy o vážné porušení zákona a sousedských práv.

Černé stavby nejsou v Česku žádnou novinkou. Už v devadesátých letech, v době bouřlivého rozvoje a privatizací, vznikaly budovy a přístavby bez potřebných povolení, a tento trend bohužel nezmizel ani s přísnějšími zákony a větší kontrolou ze strany úřadů. Nelegální stavby se objevují dodnes a mnohdy přinášejí nepříjemné důsledky nejen pro stavebníky, ale i pro jejich sousedy. Co se vlastně skrývá pod pojmem černá stavba? Jak náročné je její dodatečné povolení – a dá se vůbec všechno „zpětně vyřešit“? A kde zjistíte, jestli má dům nebo přístavba, která vám nedá spát, opravdu všechna potřebná razítka?

Každá 10. stavba v Česku vznikala ještě donedávna nelegálně

Černé stavby nejsou jen teoretickým zákonodárným pojmem – setkáváme se s nimi napříč republikou i v praxi. Možná už jste slyšeli o případu z Nového Bydžova, který plnil titulky v létě roku 2024. Jeden developer tam přistavěl k domu patro bez jakéhokoli povolení, zazdil sousedům okna a jiným dokonce částečně uboural základy [1]. Tento případ ale zdaleka není ojedinělý.

Kuriózní příběh přinesly v únoru roku 2025 také Pardubice. Podnikatel Miloš Holeček zde před lety postavil načerno vilu v parku Na Špici, kterou se mu díky vstřícnosti radnice podařilo dodatečně legalizovat. Nyní se však situace obrátila. Holeček město zažaloval kvůli hluku z nedalekého sportovního hřiště, který mu podle jeho slov znepříjemňuje život. Soud mu dal za pravdu a nařídil městu, aby šíření hluku omezilo [2].

Dlouhodobý sousedský i úřední spor probíhá v současné době také v malé obci nedaleko Zruče nad Sázavou. Bez potřebného povolení zde vyrostla bizarní napodobenina středověkého hradu, která výrazně zasáhla do okolní krajiny. Majitelka sousedních pozemků proti stavbě neúnavně bojuje už řadu let — podává podněty, odvolání i stížnosti. Zatím však marně. Úřady dosud nerozhodly o odstranění stavby a spor tak zůstává otevřený [3].

Podle dat Ministerstva pro místní rozvoj (MMR) se v ČR ročně evidují stovky podnětů na prošetření stavebních přestupků [4]. Někdy jde o drobné zahradní chatky postavené bez ohlášení, jindy o rozměrné přístavby, nebo dokonce celé bytové domy. Ukazuje se, že černé stavby jsou stále přítomným problémem, se kterým si legislativa i úřady často jen obtížně poradí.

Co je černá stavba a jaké hrozí pokuty?

Za černou stavbu se považuje jakákoliv stavba provedená bez platného stavebního povolení, ohlášení nebo v rozporu s nimi [5], přičemž tato pravidla platí i pro terénní úpravy, výrobky plnící funkci stavby (např. mobilní domy), zařízení (např. billboardy) a pro změny staveb (nástavby, přístavby a stavební úpravy) [6]. Základním právním předpisem upravujícím tuto problematiku je nový stavební zákon č. 283/2021 Sb., který nahradil předchozí zákon č. 183/2006 Sb. Nový stavební zákon ukládá investorovi povinnost opatřit si před zahájením stavby příslušné povolení. Pokud tak neučiní, hrozí mu riziko pokuty a někdy i nařízení o odstranění stavby. Stát se tak rozhodl reagovat na rostoucí počet černých staveb zpřísněním pravidel prostřednictvím nového stavebního zákona, který vstoupil v platnost 1. července 2024. Tento zákon výrazně omezuje možnosti dodatečné legalizace nelegálních staveb, čímž se snaží odradit od nelegální výstavby. Podle aktuální právní úpravy se černá stavba nepromlčuje, což znamená, že její odstranění může být nařízeno i po mnoha letech od jejího dokončení. Stavební úřady mají pravomoc uložit pokutu a nařídit dodatečné povolení nebo odstranění stavby. Podle § 301 stavebního zákona č. 283/2021 Sb. lze za přestupek uložit pokutu až do výše 2 milionů korun. Navíc, pokud je stavba provedena ve zvláště chráněném území, může být pokuta zvýšena až na 4 miliony korun.

Svaz: Největší brzdou ve stavebnictví je délka povolovacích procesů

Praha 2. listopadu (ČTK) - Za aktuálně největší potíž, která brání plánování stavebních projektů, považuje Svaz podnikatelů ve stavebnictví (SPS) délku povolovacích procesů. Pokud…

Černé stavby nejsou problémem jen pro ty, kdo je postavili

Černé stavby mohou pořádně zkomplikovat život i majitelům nemovitostí nebo lidem, kteří zvažují koupi domu či bytu. Před podpisem kupní smlouvy je proto vždy důležité prověřit, zda stavba odpovídá tomu, co je zapsané v katastru, a zda k ní existuje platné stavební povolení. Pokud ne, zbystřete – může to být začátek řady nepříjemností. Bez potřebných povolení totiž nemusí banka schválit hypotéku, stavební úřad může kdykoliv nařídit odstranění stavby a pojišťovna se může v případě škody odmítnout podílet na plnění.

Pokud si tedy nejste jisti, zda je stavba na vašem pozemku legální, obraťte se na příslušný stavební úřad. Ten prověří, zda jde o dříve povolenou stavbu bez dochované dokumentace, nebo o stavbu nepovolenou. V případě, že stavba v minulosti povolena byla, úřad vás vyzve k předložení tzv. pasportu stavby, tedy dokumentace skutečného stavu, kterou následně ověří [6]. Pokud pasport nepředložíte dobrovolně, úřad vám jeho pořízení nařídí.

Samotná legalizace černé stavby může trvat i řadu měsíců a náklady se mohou pohybovat v řádu desítek tisíc korun. V praxi se však často ukazuje, že celý proces bývá ještě náročnější, než si mnozí představují.

Téma: Normy, zákony

Závěrem

Ač by se mohlo zdát, že černé stavby jsou problémem minulosti, realita ukazuje opak. I dnes se v Česku často objevují případy, kdy lidé staví bez povolení – někdy nevědomky, jindy s vědomým rizikem, že to zkrátka nějak projde. Výsledkem pak mohou být nejen zdlouhavé právní tahanice, ale i narušené sousedské vztahy a oslabování důvěry v právní stát. Nezbývá než věřit, že k lepší situaci přispěje nejen jasnější legislativa a aktivnější přístup úřadů, ale i větší informovanost veřejnosti. Protože nakonec platí, že stavět podle pravidel bývá tou nejjednodušší a nejklidnější cestou – nejen pro stavebníka, ale i pro všechny kolem.

Seznam zdrojů:

• [1] HEJTMÁNEK, Tomáš. Černá stavba v Novém Bydžově. Developer zazdil okna sousedům a jiným uboural základy [online]. iDNES.cz, 23. srpna 2024 [cit. 2025-05-09]. Dostupné z: www.idnes.cz
• [2] ZLINSKÝ, Milan. Vilu stavěl načerno, teď ho v ní ruší hluk ze hřiště. S žalobou uspěl u soudu [online]. iDNES.cz, 7. února 2025 [cit. 2025-05-09]. Dostupné z: www.idnes.cz
• [3] STREAM.cz. Nekonečná bitva o hrad. Černá stavba odolává zboření [online video]. 13. dubna 2025 [cit. 2025-05-09]. Dostupné z: www.stream.cz
• [4] Ministerstvo pro místní rozvoj: https://www.mmr.cz a ČERNÝ, Jaroslav. Odstraňování nepovolených staveb a změny v návrhu nového stavebního zákona v návaznosti na výkon rozhodnutí. Brno, 2021. Bakalářská práce. Masarykova univerzita, Právnická fakulta
• [5] Zákon č. 283/2021 Sb., stavební zákon, ve znění pozdějších předpisů
• [6] VEŘEJNÝ OCHRÁNCE PRÁV. Nepovolená stavba [online]. Brno: Veřejný ochránce práv, 2022 [cit. 2025-05-06]. Dostupné z: https://www.ochrance.cz/letaky/nepovolena-stavba/nepovolena-stavba.pdf
• [7] Hrušková, Markéta. Černá stavba a její legalizace: jak na to? [online]. Dostupné z: https://marketahruskova.cz/cerna-stavba-legalizace/