Rodinné domy dnes a zítra - Místo rodinných domů v domovním a bytovém fondu

Ve dnech 11. a 12. listopadu 1999 se konala na VÚSH, a. s. v Brně IV. technická konference o možnostech využívání druhotných surovin zejména ve stavebnictví.

V domovním fondu tvoří rodinné domy 84,7 % z celkového počtu trvale obydlených domů. Na bytové domy připadá 14 % a na ostatní budovy 1,3 %. Tyto údaje jsou ze sčítání lidu, domů a bytů v roce 1991 a jsou v podstatě stále platné. Změny v rozsahu a typové struktuře bytového fondu v průběhu devadesátých let nejsou tak velké, aby se výlučné postavení rodinných domů příliš změnilo. Česká republika se celkově vyznačuje nízkopodlažní zástavbou. Zhruba 90% podíl mají 1 - 2 podlažní domy.
V dlouhodobém vývoji se podíl rodinných domů pomalu snižuje a bytové domy rozhodně co do počtu rostou. Celkem bylo v roce 1991 v České republice 1 869 tisíc domů. Trvale neobydleno bylo 272 tisíc domů.
V bytovém fondu ČR je podílové rozložení rodinných a bytových domů poněkud jiné než u domovního fondu. Na celkovém počtu 3 706 tisíc trvale obydlených bytů se byty v rodinných domech v roce 1991 podílely 41,2 %, což představuje 1 525 tis. bytů. Podíl bytů v rodinných domech se snižoval. V roce 1970 se podíl rovnal 53,5 %, v roce 1980 - 45,9 % a v roce 1991 už jen 41,2 %. U bytů je snížení oproti domům výraznější, za 20 let o 12,3 procent. Podíl dokončených bytů v rodinných domech na celkové nové bytové výstavbě nepřesahoval po mnoho desetiletí 25 %. Teprve v 80. letech se podíl zvyšoval nad 30 % a 50 % převyšoval až od roku 1995 v souvislosti s útlumem ostatních forem investiční bytové výstavby. Současně se vždy projevovaly i vyšší úbytky bytů v rodinných domech než u bytů v domech bytových. Rodinné domy se také vyznačovaly větším podílem neobydlených bytů. Činil-li celkový počet neobydlených bytů v roce 1991 371 tisíc bytů, což představuje 9,1 % z bytového fondu, pak v rodinných domech byl tento podíl 16,2 % (v bytových domech ve městech pouze 5,7 %).

Rodinné domy na venkově a ve městech
Domovní a bytový fond České republiky je rozmístěn tak, že na venkově se téměř výlučně bydlí v rodinných domech a ve městech převážně v domech bytových. Například v obcích do 2 tis. obyvatel bylo v roce 1991 83,8 % bytů v rodinných domech. Ve městech nad 10 tisíc obyvatel naopak bylo těchto bytů pouze 19,5 % z celkového počtu trvale obydlených bytů v této velikostní kategorii. Platí bezmála přímá úměra o podílu bytů v rodinných a bytových domech ve vazbě na velikost měst a obcí.

Stáří rodinných domů
Bytový fond v České republice je poměrně starý. V posledních letech se přitom pravděpodobně znovu objevují tendence jeho stárnutí. Až do roku 1991 se průměrný věk trvale obydlených bytů snižoval, jako příznivý důsledek intenzivní bytové výstavby v 70. a 80. letech. Přesto »omlazování« bytového fondu za vyspělými státy zaostávalo.
V roce 1991 bylo zjištěno, že 12,1 % trvale obydlených bytů pochází z doby před rokem 1900 a pouze 58 % z období po roce 1945. Průměrné stáří bytového fondu činilo 42,4 roku. Stáří bytů v rodinných domech je větší než průměr o 14,5 roku, v roce 1991 se rovnalo 56,9 roku. Více než třetina bytů v rodinných domech byla v roce 1991 starší než 70 let.
Původem rozdílného vývoje stáří bytů v rodinných a bytových domech bylo, že po roce 1970 byla postavena necelá pětina z celkového počtu dokončených bytů v rodinných domech, zatímco byty v bytových domech se obnovily ze 44 %.
K 10 okresům s nejstarším bytovým fondem v rodinných domech patřily okresy Kladno, Jindřichův Hradec, Louny, Litoměřice, Teplice, Děčín, Liberec, Jablonec nad Nisou, Česká Lípa a Olomouc. Okresů s průměrným stářím bytů v rodinných domech nad 60 let bylo celkem 28.

Bydlení v rodinných domech
Z dosavadního popisu by se mohlo jevit, že bydlení v rodinných domech je provázeno jen samými mínusy. Existují však i četné, nepřehlédnutelné a dodejme i rostoucí kladné stránky. Například starý rodinný dům bývá často výrazně rekonstruován a modernizován. Poměrně rychle se v posledních desetiletích zvyšovala technická vybavenost rodinných domů. (Připojení na vodovodní síť, na plyn, odkanalizování, telefonizace a jiné.)
V některých ukazatelích se úroveň bydlení v rodinných domech vyznačuje převahou nad byty v bytových domech. Byty v rodinných domech jsou v průměru větší co do počtu obytných místností, velikosti obytné a užitkové plochy, absolutně i v přepočtu na 1 bydlící osobu. Lepší možnosti skýtá bydlení v rodinných domech pro garážování, vybudování pomocné dílny, příručního skladu apod.
Některé ukazatele úrovně bydlení v rodinných domech je možné však změřit jen s velkými obtížemi. Kvalita příznivého působení na životní pohodu je však nepochybná. Kromě rekreačního faktoru zde výrazněji spolupůsobí celkově zdravější prostředí.

Skladba bytového fondu
Rodinné domy patří téměř výlučně do vlastnického typu bydlení. Spolu s nájemními rodinnými domy zaujímaly rodinné domy cca 40 % z celkového počtu trvale obydlených bytů. Do vlastnických bytů patří i byty v bezplatném užití soukromých vlastníků bytových domů.
Vlastnická skladba bytového fondu prochází i v současnosti závažnými transformačními změnami. Celkově se podíl vlastnického bydlení v průběhu privatizace komunálního bytového fondu a transformace družstevních bytů bude nadále zvyšovat. Podíl nájemních bytů si však v našich podmínkách nepochybně udrží významné postavení.
Co se týká podílu rodinných domů, ten může zůstat zhruba stejný, resp. může se oproti předcházejícímu období i o něco málo zvyšovat. Závisí to na řadě okolností spojených s bytovou výstavbou, s úbytky bytového fondu, přeměnou rekreačních objektů zpět na formu rodinných domů, celkově se zaměřením bytové politiky. Důležitou úlohu zde sehrává i další vývoj ukazatele počtu a podílu neobydlených bytů celkem a v rodinných domech zvláště.

Výstavba bytů v rodinných domech
Zatímco údaje o domovním a bytovém fondu nás spíše orientovaly na dosavadní vývoj a na stav bydlení na počátku devadesátých let, poznatky o výstavbě bytů v rodinných a bytových domech nás přivádějí do současnosti a naznačují i potřeby a možnosti budoucího vývoje.
Bytová výstavba je jen jedním z faktorů změn bytového fondu, avšak je faktorem velmi důležitým, dlouhodobě nazíráno rozhodujícím. Od bytové výstavby odvisí plynulost procesu reprodukce bydlení.
Graf 1 nás nejdříve seznamuje s dlouhodobým dosavadním vývojem celkového rozsahu bytové výstavby a její struktury. Bytová výstavba v celém poválečném období prodělávala dosti nestabilní vývoj. První poměrně silné snížení se objevilo u státní bytové výstavby v polovině šedesátých let. Druhé viditelné zakolísání v osmdesátých letech se vyznačovalo poklesem všech forem výstavy, a zejména opět výstavby státní. Poslední vývoj zhruba do poloviny devadesátých let je možné označit za propad státní a družstevní bytové výstavby. Pokles nastal i u výstavby rodinných domů.
Od roku 1995 je statisticky sledována bytová výstavba ve dvou formách podle typu objektu: výstavba rodinných domů a výstavba bytových domů.
Dokončená, zahájená a rozestavěná bytová výstavba v rodinných a bytových domech se v letech 1989 - 1997 vyvíjela podle tab. 1.
Absolutní pokles výstavby dokončené i zahájené v první polovině devadesátých let je jasně patrný zejména u bytových domů. Znamenalo to, že i při absolutním poklesu výstavby rodinných domů se jejich podíl na celkové výstavbě výrazně zvyšoval až do úrovně 58,5 % u dokončených bytů v roce 1995 a 91,5 % u zahájených bytů v roce 1993. To je ovšem zcela zřejmý výkyv způsobený obrovským propadem ve výstavbě bytů v bytových domech. Do budoucna je proto možné z hlediska skladby poptávky po bytech reálně počítat s podílem rodinných domů na celkové bytové výstavbě v rozsahu jen asi 30, maximálně až 50 %.
Kdybychom nyní, prozatím jen hypoteticky1) předpokládali, že plynulá, bytovou politikou koncepčně ovlivňovaná výstavba by se měla pohybovat mezi 42 - 54 tisíci dokončených bytů ročně, pak při uvedeném podílu nových bytů v rodinných domech by to znamenalo stavět ročně zhruba 15 - 30 tisíc bytů v rodinných domech. V roce 1997 bylo však dokončeno pouze 8 579 bytů a v roce 1998 pouze 10 670 bytů.
Vzhledem k propadu zahajované výstavby rodinných domů v letech 1991 až 1993 by bylo zapotřebí i počet dosažený v roce 1998 (20 763 bytů) v dalších letech zvýšit zhruba o třetinu. Takový růst však nelze očekávat z roku na rok, zejména nikoliv v podmínkách probíhající ekonomické deprese. To nás přivádí k otázce využití rezerv.

Využití rezerv bytového fondu rodinných domů
Existuje určitá závislost mezi novou výstavbou, rozestavěností a racionálním využitím celkového bytového fondu.
Jak je z tab. 1 zřejmé, rostoucí rozestavěnost v bytových i rodinných domech znamená, že se tím snižuje reálný přírůstek dokončených bytů. Rezerva spočívající ve snížení vysoké rozestavěnosti zůstává dosud nevyužita, resp. hrozí při růstu rozestavěnosti ještě větším nevyužitím. Celkově lze reálně vyčíslit tuto rezervu na 10 - 20 tisíc bytů, a to převážně ve výstavbě rodinných domů.
Často se počítá i s tím, že bohatší vrstvy obyvatel, kteří bydlí na sídlištích, se přestěhováním do nově postaveného rodinného domu zřeknou svého nájemního bytu. To by nepochybně ulehčilo až dosud rostoucímu nedostatku bytů. Ve skutečnosti však k tomu nedochází. Prodej sídlištních bytů narážel až dosud na příliš vysoké ceny. Obtíže takového řešení vyplývají např. z opakovaných inzercí takových nabídek realitními kancelářemi.
Využití rezervy neobydlených bytů (u rodinných domů v roce 1991 - 16,1 %) láká k závěrům o potřebě radiální deregulace nájemného, čímž by celkově vzrostl tlak na využití neobydlených bytů. Záležitost však není tak jednoduchá, jak se na první pohled jeví.2) Kromě jiného je potřebné brát v úvahu i skutečnost, že snížení neobydlenosti představuje vždy pouze jednorázový zdroj, čerpatelný pouze do určitého optima.
Reálnější možnost vidíme v přeměně (pronájem, odprodej) části rekreačních objektů, které byly svého času vyčleněny z bytového fondu, zpět k účelům trvalého bydlení. Větší naději zde skýtají bývalé rodinné domky v dostupné dojížďkové vzdálenosti od míst pracoviště.
Úbytky bytového fondu tvoří další rezervu. Je spojena s prodloužením doby životnosti bytových objektů. U části rodinných domů však bude obtížné zabránit jejich ekonomicky odůvodněné, konečné likvidaci. Kdybychom reálně počítali s poklesem úbytku bytů v rodinných domech na polovinu (1991 = 16,1 %), znamenalo by to získání zhruba 120 tisíc bytů, pochopitelně s rozložením do více let.

Netradiční bytová výstavba a doba výstavby
Výstavba bytů v nástavbách a vestavbách představuje poměrně reálnou cestu k získání nových bytů, a to jak v rodinných, tak i bytových domech. Důležitou stránkou přitom je i zkrácení doby výstavby a celkově nižší náklady.
Z dokončených 8 579 bytů v rodinných domech v roce 1997 připadlo 24,2 % na byty v nástavbách a vestavbách. V roce 1998 byl tento podíl 22,9 %. U rodinných domů byla i dříve tato forma dosti využívána, ne tak u bytových domů. U nich se s touto formou výstavby setkáváme ve větší míře až v posledních letech. U výstavby bytů v bytových domech proto podíl 30,4 % v roce 1997 znamenal nepochybně úspěšný výsledek zvýšeného úsilí městských orgánů. V roce 1998 zůstal podíl nadále vysoký (23,9 %) a je možno s tím počítat po celou dobu snížení bytové výstavby jako s významným přínosem nového bytového fondu v zemi.
Za významný přínos zvýšení efektivity bytové výstavby je možno považovat zkracování doby výstavby bytů. Snižování příliš dlouhé doby výstavby souvisí s dobrým marketingovým odhadem nabídky bytů. Souvisí i s vývojem poptávky, s pohotovými finančními zdroji. Pro bytovou politiku je zjištěná dlouhá doba výstavby výzvou k hledání nástrojů působících k jejímu zkrácení.
Doba výstavby u rodinných domů se v posledních letech postupně snižovala, ale i tak zůstává příliš dlouhou. V roce 1995 činila 61 měsíců, v roce 1996 se snížila jen o 1 měsíc, v roce 1997 klesla na 57 měsíců a v roce 1998 na 54 měsíců, což je stále ještě 4 1/2 roku. U bytových domů se doba výstavby zkracovala rychleji: 1995 - 50 měsíců, 1996 - 43 měsíců, 1997 - 32 měsíců, 1998 však 33 měsíců.
O velikosti a patrně i dostatečné reálnosti využitelných rezerv je možné soudit např. ze skutečnosti, že v roce 1998 bylo možné dokončit kolem 10 % rodinných domů do 12 měsíců. Naproti tomu se 33 % rodinných domů stále stavělo 61 a více měsíců. U bytových domů to bylo 17 % těchto bytových staveb.
Ještě více jsou rozdíly patrné z údajů za okresy. Ve 13 okresech (ze 77) se výstavba rodinných domů dokončených v roce 1998 protáhla na více než 6 let. V okrese Vsetín se v roce 1998 výstavba protáhla na 100 měsíců, v okrese Rakovník na 93 měsíců, v okrese Rokycany na 90 měsíců atd.
Sumárně lze hodnotit využitelnost jen stručně uvedených rezerv jako potenciálně významný faktor umožňující snížení současného napětí ve výstavbě a v poptávce po bytech. Doposud se však rezervy využívají jen v malé míře a přechod ke snížení rezerv není otázkou krátkodobou. Dlužno dodat, že jednorázová radikální deregulace nájemného není faktorem vedoucím ke snadné realizaci těchto rezerv.
Bytová výstavba v rodinných domech přispívá k vyšší průměrné úrovni bydlení. Současně se prohlubuje diferenciace některých jejích ukazatelů.
Grafy 2 a 3 ukazují na rozdílný vývoj struktury dokončených bytů podle počtu obytných místností v rodinných a bytových domech.
Prakticky až do roku 1992 rostl podíl bytů se 3 a více pokoji v rodinných domech. I v následujících letech zůstává vysoký. Už v roce 1997 přesahoval 93 % z celkového počtu dokončených bytů v rodinných domech, v roce 1998 to bylo 93,2 % bytů.
U bytových domů se naopak vzestupná křivka láme již v polovině osmdesátých let. V roce 1997 podíl velkých bytů klesá až na 26 %. Teprve v roce 1998 se podíl mimořádně zvýšil na 38,4 % bytů se 3 a více pokoji.
Takovýto, patrně jen dočasný vývoj je vyvolán současnou bytovou situací, potřebou výstavby menších, cenově více dostupných »startovních bytů«.
V rodinných domech se staví nové byty s rostoucí obytnou plochou. Průměrná obytná plocha je zhruba dvakrát větší než v nových bytech v bytových domech, užitková plocha je více než dvojnásobná. Byty dokončené v roce 1998 v rodinných domech měly v průměru 96,4 m2 obytné a 154,7 m2 užitkové plochy. V bytových domech byla obytná plocha 52,9 m2 a užitková 73,6 m2 - obě plochy jednorázově vyšší proti předešlým letům, kdy se pohybovaly kolem 45 - 46 m2, resp. kolem 66 až 67 m2 užitkové plochy.

Cena bydlení v rodinných domech
Pořizovací hodnota výstavby bytů v rodinných a bytových domech zvláště v posledních letech silně vzrostla. Dlouhodobě se ceny bytů pohybovaly v relacích podle tab. 2.
Cenový vývoj dokončovaných bytů v rodinných domech a v bytových domech svědčí o tom, že se nároky na finanční zdroje pořizovatele nového bytu v rodinném domě a tržní nájemné v devadesátých letech podstatně zvyšuje a silně předbíhá růst průměrných příjmů sociálně slabších a středních vrstev obyvatel. Současné tržní nájemné činí přitom v průměru v ČR za byt 3+1 (70 m2 obytné plochy) měsíčně 2 - 4 tis. Kč, v hl.m. Praze 8 - 10 tis. Kč.
Za 1 m2 užitkové plochy dokončeného bytu v rodinných domech se v průměru ČR v roce 1998 platilo 14 894 Kč, což oproti 10 234 Kč v roce 1995 znamenalo zvýšení o 45 %. Oproti průměru ČR jsou ceny vyšší v hl.m. Praze, dalších velkoměstech a ve Středočeském kraji. Nejlevněji bylo v roce 1997 možné pořídit byt v rodinném domu (v přepočtu na 1 m2 užitkové plochy) v Severomoravském kraji.
V roce 1998 se část cen bytů především ve stávajícím družstevním bytovém fondu začala výrazněji snižovat. Jedná se ovšem pouze o větší (3+1) byty ve starších panelových domech. Poptávka nadále přetrvává u menších bytů. Pokles cen velkých bytů je spojen se snížením reálné kupní síly potenciálních zájemců, kteří nedosáhnou ani na tyto nové, nižší ceny. Ceny větších sídlištních bytů se ovšem stále ještě pohybují od 1 mil. Kč v Praze po 400 až 550 tis. Kč ve většině středních měst.
Z vývoje cen v nové výstavbě i cen panelových bytů je možné odvodit, že pořízení rodinných domů zůstává finančně nejvíce náročným způsobem získání bytu. Nadstandardní úroveň bydlení vilového typu se přitom výlučně omezuje na bohatší zájemce. Starší rodinné domy v periferních oblastech se naopak budou patrně výrazněji cenově snižovat.
Stručné závěry
Z podané charakteristiky rodinných domů je možné je formulovat asi takto:

  • rodinné domy v České republice jsou zastoupeny dominantně v domovním fondu. V bytovém fondu sehrávají významnou úlohu na venkově a v dostupné vzdálenosti od velkých měst v suburbanizaci;
  • podíl rodinných domů v domovním i bytovém fondu dlouhodobě klesal až do roku 1991. Po několik let v průběhu devadesátých let se v důsledku podstatného růstu jejich podílu ve výstavbě bytů tato tendence výrazně změnila. Při celkovém výrazném snížení bytové výstavby a zvláště silném poklesu výstavby bytových domů lze hovořit o dočasnosti tohoto jevu. Podíl bytů v rodinných domech se v budoucím rozvoji může postupně a stabilně zvyšovat spolu s růstem ekonomiky a životní úrovně obyvatel. V současnosti však nejvíce chybí menší byty nájemního typu v bytových domech;
  • bydlení v rodinných domech má v současné době některé negativní, ale i četné pozitivní znaky. Celkově je bytový fond rodinných domů poměrně starý, přetrvávají zde vysoké úbytky bytů, vzrůstá rozestavěnost a zůstává i dlouhá doba výstavby. Ve větší části rodinných domů se rovněž setkáváme s nižší úrovní technické vybavenosti, významný je často i nepříznivý faktor vzdálenostní. Na druhé straně se bydlení v rodinných domech vyznačuje řadou pozitiv. Byty v rodinných domech se nejenom staví s větším počtem pokojů, s větší obytnou a užitkovou plochou, ale již v roce 1991 se toto v průměru prosazovalo i v celkovém bytovém fondu rodinných domů. Lepší než v bytových domech je vybavenost garážemi. Zvláště pozitivním jevem je životní prostředí a možnost spojení rekreačních a bytových funkcí s příznivým zdravotním dopadem;
  • rezervy spojené s racionálnějším využitím bytového fondu rodinných domů je možné čerpat částečně a jen velmi postupně. Nebylo by tudíž správné je přeceňovat, resp. podmiňovat pouze radikální deregulací nájemného. Snížení vysokých úbytků bytů, využití neobydlených bytů, snížení rozestavěnosti a zkrácení doby výstavby vyžaduje vzájemně skloubený komplex opatření bytové politiky. Reálnost využití rezerv roste v podmínkách vzestupu výstavby a rekonstrukcí bytového fondu;
  • výstavba rodinných domů (s částečnou výjimkou získání bytů přístavbami a vestavbami) zůstává finančně nejvíce náročnou. V podstatě totéž platí i o provozních nákladech. Bytová politika státu a obcí musí proto umět skloubit nástroje působící na využití rezerv a výstavbu a rekonstrukci rodinných domů tak, aby se vytvářela optimální skladba nabídky a poptávky bytů v rodinných a bytových domech.
Tab.1 : Hlavní ukazatele o bytové výstavbě v ČR v letech 1989 - 1997*)
Rok Počet dokončených bytů Počet zahájených bytů počet rozestavěných bytů
Celkem z toho Celkem z toho Celkem z toho
v rod. domcích v byt. domech
a ost. bud.
v rod. domcích v by. domech
a ost. bud.
v rod. domcích v byt. domech
a ost. bud.
1989 55 073 16 238 38 835 55 965 15 924 40 041 142 188 57 901 84 287
1990 44 594 17 172 27 422 61 004 32 620 28 384 158 840 73 458 85 382
1991 41 719 10 462 31 293 10 899 6 356 4 543 128 228 69 413 58 815
1992 36 397 12 500 23 897 8 429 5 909 2 520 97 768 62 584 35 184
1993 31 509 14 316 17 193 7 454 6 824 630 72 356 54 439 17 917
1994 18 162 7 373 10 789 10 964 8 809 2 155 62 117 52 328 9 789
1995 12 662 7 413 5 249 16 548 11 541 5 007 66 172 57 034 9 138
1996 14 037 7 582 6 455 21 481 12 514 8 967 73 452 54 430 19 022
1997 15 904 8 579 7 325 31 370 17 117 14 253 88 371 61 786 26 585
1998 21 245 10 670 10 575 33 255 20 763 12 502 100 302 76 710 23 592
*) bez bytů v domovech, penziónech, v nebytových prostorech a bez adaptací


Tab. 2: Ceny bytů (v tis. Kčs a Kč) - pořizovací hodnota
Období, rok Průměrná cena dokončeného bytu v rodinném domě Průměrná cena dokončeného bytu v bytovém domě
1961 - 1965 90,4 58,9
1966 - 1970 119,9 96,3
1971 - 1975 166,4 132,8
1976 - 1980 210,0 125,5
1981 - 1986 260,2 141,2
1986 - 1990 310,6 156,7
1991 - 1995 844,5 162,3 (1991)**)
1995 1 437,5 788,3
1996 1 780,2 868,8
1997 2 143,0 1 083,0
1998 2 305,0 1 464,0
**) Údaje 1991 - 1995 nejsou k dispozici

Autor:
Foto: -