Připravované pražské developerské projekty v současnosti přesahují číslo 100 tisíc a tvoří bytovou zásobu na cca 20 dalších let. Přesto byla v loňském roce zahájena výstavba pouhých 2700 bytů. Autor: VOJTa Herout, Shutterstock
Přidat na Seznam.cz Přidat na Google News

Přeregulovaný trh s nemovitostmi si žádá uvolnění a svižnost

Hlavní příčinou negativního dění na trhu s nemovitostmi, potažmo nedostatku objektů určených k bydlení, je dle odborníků přemíra nesmyslných vládních zásahů do hospodářské politiky. Výstavba nových bytů a rodinných domů je výrazně omezována zdlouhavými byrokratickými procesy českých úřadů i vysokými sazbami hypotečních úvěrů, které jsou následkem opakovaných regulací České národní banky. Pokřivený trh nezachrání ani občasné poklesy cen nemovitostí, které jsou způsobeny místně sníženou poptávkou a nejsou trvalé.

Připravované pražské developerské projekty v současnosti přesahují číslo 100 tisíc a tvoří tedy tolik potřebnou bytovou zásobu na cca 20 dalších let. Přesto byla v loňském roce zahájena výstavba pouhých 2700 bytů (zdroj: ČSÚ). Výpočty proklamují, že při současném tempu pražských stavebních úřadů by trvalo 40 let uvést všechny připravované projekty do chodu a zařadit je do prodeje. „V Praze je potřeba ročně postavit zhruba deset tisíc nových bytů. Povoluje se jich ale jen čtvrtina. Přitom neustále přibývá obyvatel, kteří hledají nové bydlení a je také třeba obnovovat bytový fond, který zastarává. Navíc mezi Pražany je stále více jednočlenných domácností, a to má také vliv na poptávku. Velkou roli hrají i investiční byty pořizované pro účely dalšího pronájmu,“ řekl zakladatel a šéf Central Group Dušan Kunovský. Také poradenská společnost Deloitte apeluje na nutnost zrychlení povolovacího řízení, které v České republice trvá v průměru 245 dní. V případě bytových domů se stavební řízení může protáhnout i na 10 let. Pro srovnání – v Dánsku trvá získání úředního povolení jen 64 dní.

Společnost Central Group upozorňuje na to, že přispět k řešení krize na trhu s nemovitostmi lze byrokratickou podporou větších developerských projektů, které již prochází schvalovacím procesem. V případě urychlení by tak došlo k výstavbě téměř 50 000 bytů. autor Oleksiy Mark, Shutterstock

Dle statistik ČSÚ si do počtu rozestavěných bytů Česká republika vede v porovnání s ostatními evropskými zeměmi poměrně dobře. Při bližším náhledu však dojde čtenář ke zjištění, že jde především o rodinné domy mimo Prahu. V té počet dokončených bytů klesá. Naopak v kraji Středočeském nemovitostí určených k bydlení přibývá.

Tisková zpráva společnosti Central Group upozorňuje i na to, že přispět k řešení krize na trhu s nemovitostmi lze byrokratickou podporou větších developerských projektů, které již prochází schvalovacím procesem. V případě urychlení by tak došlo k výstavbě téměř 50 000 bytů. „Dostupnost bydlení pro střední třídu zajistí jen dostatek stavebních pozemků pro výstavbu, rychlé a jednoduché povolovací procesy a dobře fungující tržní prostředí se zdravou konkurencí mezi developery a hypotečními bankami bez zbytečné přeregulace a zásahů veřejné správy,“ dodává Kunovský.  

Je posílení nájemního sektoru řešením?

„Politici často vidí řešení současné krize dostupného bydlení v posílení nájemního sektoru. Podle dat ČSÚ dnes v nájmu bydlí jen 19 procent lidí, nejvíce zhruba 39 procent bydlí ve vlastním domě a 29 procent ve vlastním bytě. Směřovat ale střední třídu do nájmu, který je pro ni méně výhodný než koupě vlastního bydlení s hypotékou, nedává ekonomickou logiku,“ řekl zakladatel a šéf největšího rezidenčního stavitele Central Group Dušan Kunovský. Vlastnictví bydlení je zároveň i podle renomovaných ekonomů dobrým způsobem, jak se v době nejasné penzijní politiky státu zajistit na stáří. Kupříkladu tzv. single obyvatel bytu 1+kk v Praze by za nájem bytu zaplatil o 930 Kč více než za splátku hypotéky. Také u větších dispozic bytů vychází hypotéka levněji než nájem. Viz. tabulka níže.

Index pracuje s průměrnými hrubými mzdami dle věku z Informačního systému o průměrném výdělku (ISPV) Ministerstva práce a sociálních věcí a vychází z cen, které vyplývají ze společné analýzy společností Central Group, Trigema a Skanska Reality. Ukazuje tak daleko přesněji než jiné statistiky situaci vztaženou přímo k Praze, kde je příjmová i bytová situace zcela jiná než ve zbytku republiky. Zdroj: společnost Central Group

Dostupnost bydlení, zejména pro mladé či seniory, se však trvale snižuje. Ceny bytů rostou totiž podstatně rychleji než příjmy. Je tomu tak i v zahraničí (Německo a Skandinávské země zažily za poslední dekádu růst cen o 45 a 80 %, dané zrychlení souvisí mimo jiné i s migrační krizí). Růst cen nemovitostí se přitom přelévá i do vzestupu nájemného. Cena nového bydlení je uměle navyšována v důsledku přemíry byrokracie, dlouhých povolovacích procesů a spekulací. Nemluvě o vysoké daňové zátěži. DPH činí aktuálně 15 % na menší a 21 % na větší byty či ateliéry. „Případná změna daně by se v plné míře promítla do kupní ceny. Developeři ceny stanovují vždy bez DPH a daň se k tomu jen automaticky připočte,“ dodal. Snížení DPH na 10 procent by tak kupujícím průměrného bytu v Praze ušetřilo téměř 300 tisíc korun. Velmi zatěžující pro kupující je také daň z nabytí nemovitosti.

Zajímavým tématem je též využití brownfieldů pro výstavbu nových bytů. Ve vlastnictví firmy Central Group je například severní část nákladového nádraží Žižkov, kde by měla v brzké době začít vyrůstat Parková čtvrť pod taktovkou hlavního architekta Jakuba Ciglera. autor: Ragemax, Shutterstock

Městské brownfieldy se stávají živnou půdou developerů

Zajímavým tématem je též využití brownfieldů pro výstavbu nových bytů. Na proměnu tohoto typu pozemků v obytné zóny se zaměřuje i společnost Central Group. V loňském roce firma získala šest velkých pozemkových lokalit včetně letos dotažené smlouvy s PSN na vůbec největší areál po bývalé továrně Siemens na Zličíně. Ve vlastnictví firmy jsou také další významné brownfieldy, jako je severní část nákladového nádraží Žižkov, kde by měla v brzké době začít vyrůstat Parková čtvrť pod taktovkou hlavního architekta Jakuba Ciglera. S Josefem Pleskotem pak společnost spolupracuje na stavbě Rezidence Park Kavčí Hory a nejnověji s Evou Jiřičnou na projektu Centra Nového Žižkova po nefunkční telekomunikační věži bývalého Telecomu na Žižkově. Dalším významným brownfieldem v držení Central Group je skladový areál West Point v Praze 6, kde firma na více než 150 tisících m2 připravuje novou rezidenční čtvrť s širokou občanskou vybaveností. V přípravě je revitalizace areálu po továrně Tesla v Hloubětíně nebo Tebas ve Vysočanech. Nejnovějším přírůstkem je pak část areálu po Sigmě v Modřanech.

Řešením je deregulace

Největším přínosem v nemovitostní krizi by tedy byla deregulace, tedy omezení zásahů centrálních bank do volného trhu, odstranění umělých překážek výstavby a snížení související daňové zátěže. Neméně důležité je též zaručení nedotknutelnosti soukromého vlastnictví, o jehož omezení se v důsledku zvýšeného množství investičních bytů nejen v hlavním městě v poslední době vedou v politických kruzích bohaté diskuze.

Související články

Autor: Bc. Helena Široká 1)
Foto: Shutterstock

1) Zdroj: tisková zpráva společnosti Central Group