Přeregulovaný trh s nemovitostmi si žádá uvolnění a svižnost
Hlavní příčinou negativního dění na trhu s nemovitostmi, potažmo nedostatku objektů určených k bydlení, je dle odborníků přemíra nesmyslných vládních zásahů do hospodářské politiky. Výstavba nových bytů a rodinných domů je výrazně omezována zdlouhavými byrokratickými procesy českých úřadů i vysokými sazbami hypotečních úvěrů, které jsou následkem opakovaných regulací České národní banky. Pokřivený trh nezachrání ani občasné poklesy cen nemovitostí, které jsou způsobeny místně sníženou poptávkou a nejsou trvalé.
Připravované pražské developerské projekty v současnosti přesahují číslo 100 tisíc a tvoří tedy tolik potřebnou bytovou zásobu na cca 20 dalších let. Přesto byla v loňském roce zahájena výstavba pouhých 2700 bytů (zdroj: ČSÚ). Výpočty proklamují, že při současném tempu pražských stavebních úřadů by trvalo 40 let uvést všechny připravované projekty do chodu a zařadit je do prodeje. „V Praze je potřeba ročně postavit zhruba deset tisíc nových bytů. Povoluje se jich ale jen čtvrtina. Přitom neustále přibývá obyvatel, kteří hledají nové bydlení a je také třeba obnovovat bytový fond, který zastarává. Navíc mezi Pražany je stále více jednočlenných domácností, a to má také vliv na poptávku. Velkou roli hrají i investiční byty pořizované pro účely dalšího pronájmu,“ řekl zakladatel a šéf Central Group Dušan Kunovský. Také poradenská společnost Deloitte apeluje na nutnost zrychlení povolovacího řízení, které v České republice trvá v průměru 245 dní. V případě bytových domů se stavební řízení může protáhnout i na 10 let. Pro srovnání – v Dánsku trvá získání úředního povolení jen 64 dní.
Dle statistik ČSÚ si do počtu rozestavěných bytů Česká republika vede v porovnání s ostatními evropskými zeměmi poměrně dobře. Při bližším náhledu však dojde čtenář ke zjištění, že jde především o rodinné domy mimo Prahu. V té počet dokončených bytů klesá. Naopak v kraji Středočeském nemovitostí určených k bydlení přibývá.
Tisková zpráva společnosti Central Group upozorňuje i na to, že přispět k řešení krize na trhu s nemovitostmi lze byrokratickou podporou větších developerských projektů, které již prochází schvalovacím procesem. V případě urychlení by tak došlo k výstavbě téměř 50 000 bytů. „Dostupnost bydlení pro střední třídu zajistí jen dostatek stavebních pozemků pro výstavbu, rychlé a jednoduché povolovací procesy a dobře fungující tržní prostředí se zdravou konkurencí mezi developery a hypotečními bankami bez zbytečné přeregulace a zásahů veřejné správy,“ dodává Kunovský.
Je posílení nájemního sektoru řešením?
„Politici často vidí řešení současné krize dostupného bydlení v posílení nájemního sektoru. Podle dat ČSÚ dnes v nájmu bydlí jen 19 procent lidí, nejvíce zhruba 39 procent bydlí ve vlastním domě a 29 procent ve vlastním bytě. Směřovat ale střední třídu do nájmu, který je pro ni méně výhodný než koupě vlastního bydlení s hypotékou, nedává ekonomickou logiku,“ řekl zakladatel a šéf největšího rezidenčního stavitele Central Group Dušan Kunovský. Vlastnictví bydlení je zároveň i podle renomovaných ekonomů dobrým způsobem, jak se v době nejasné penzijní politiky státu zajistit na stáří. Kupříkladu tzv. single obyvatel bytu 1+kk v Praze by za nájem bytu zaplatil o 930 Kč více než za splátku hypotéky. Také u větších dispozic bytů vychází hypotéka levněji než nájem. Viz. tabulka níže.
Dostupnost bydlení, zejména pro mladé či seniory, se však trvale snižuje. Ceny bytů rostou totiž podstatně rychleji než příjmy. Je tomu tak i v zahraničí (Německo a Skandinávské země zažily za poslední dekádu růst cen o 45 a 80 %, dané zrychlení souvisí mimo jiné i s migrační krizí). Růst cen nemovitostí se přitom přelévá i do vzestupu nájemného. Cena nového bydlení je uměle navyšována v důsledku přemíry byrokracie, dlouhých povolovacích procesů a spekulací. Nemluvě o vysoké daňové zátěži. DPH činí aktuálně 15 % na menší a 21 % na větší byty či ateliéry. „Případná změna daně by se v plné míře promítla do kupní ceny. Developeři ceny stanovují vždy bez DPH a daň se k tomu jen automaticky připočte,“ dodal. Snížení DPH na 10 procent by tak kupujícím průměrného bytu v Praze ušetřilo téměř 300 tisíc korun. Velmi zatěžující pro kupující je také daň z nabytí nemovitosti.
Městské brownfieldy se stávají živnou půdou developerů
Zajímavým tématem je též využití brownfieldů pro výstavbu nových bytů. Na proměnu tohoto typu pozemků v obytné zóny se zaměřuje i společnost Central Group. V loňském roce firma získala šest velkých pozemkových lokalit včetně letos dotažené smlouvy s PSN na vůbec největší areál po bývalé továrně Siemens na Zličíně. Ve vlastnictví firmy jsou také další významné brownfieldy, jako je severní část nákladového nádraží Žižkov, kde by měla v brzké době začít vyrůstat Parková čtvrť pod taktovkou hlavního architekta Jakuba Ciglera. S Josefem Pleskotem pak společnost spolupracuje na stavbě Rezidence Park Kavčí Hory a nejnověji s Evou Jiřičnou na projektu Centra Nového Žižkova po nefunkční telekomunikační věži bývalého Telecomu na Žižkově. Dalším významným brownfieldem v držení Central Group je skladový areál West Point v Praze 6, kde firma na více než 150 tisících m2 připravuje novou rezidenční čtvrť s širokou občanskou vybaveností. V přípravě je revitalizace areálu po továrně Tesla v Hloubětíně nebo Tebas ve Vysočanech. Nejnovějším přírůstkem je pak část areálu po Sigmě v Modřanech.
Řešením je deregulace
Největším přínosem v nemovitostní krizi by tedy byla deregulace, tedy omezení zásahů centrálních bank do volného trhu, odstranění umělých překážek výstavby a snížení související daňové zátěže. Neméně důležité je též zaručení nedotknutelnosti soukromého vlastnictví, o jehož omezení se v důsledku zvýšeného množství investičních bytů nejen v hlavním městě v poslední době vedou v politických kruzích bohaté diskuze.
Související články
- České "brownfields"
- Písek má konečně postavenou Pleskotovu lávku
- Skelet v Ostravě je už minulostí
- Brno zvelebilo dolní nádraží modulární čekárnou
- Argentinská Office Building - Praha získává další moderní a ekologickou budovu
- Central Park Praha
1) Zdroj: tisková zpráva společnosti Central Group
