Stavíme s architektem: územní a regulační plán, limity a regulace pozemků
V minulém díle seriálu Stavíme s architektem jsme čtenářům přiblížili, k jakým parametrům přihlíží odborník při výběru stavebního pozemku. V druhé jeho části se zaobíráme i trochou té „úředničiny“ a radíme, na jaká omezení a regulativy je ještě před zahájením tvorby projektu nutno brát ohledy.
Stěžejní informaci o tom, co si můžeme nebo naopak nemůžeme na vybraném pozemku dovolit vybudovat, nám v případě potřeby poskytne územní plán. K dispozici je na stavebních úřadech či na internetových stránkách obcí v grafické podobě s textovou částí, která sděluje, jaký je předpokládaný rozvoj dané lokality či jejího okolí. Tento plán však nic nepřikazuje, pouze umožňuje či naopak neumožňuje konkrétní výstavbu v dané oblasti. Obec může mít navíc vypracován také regulační plán, který musí být v souladu s nadřazenou dokumentací, tedy s územním plánem. Na rozdíl od něj však řeší jen vybranou část území obce, na níž stanovuje podrobnější podmínky využití jednotlivých parcel.
![](/images/resized/2021/07/375x255-exact/jak_vybrat_pozemek_1b.jpg)
Nejjednodušší neznamená ideální. Zajímavý stavební pozemek zůstane leckdy neobjevený
Ideální pozemek pro stavbu rodinného domu by se dal přirovnat k dobrému jídlu, protože každý si pod ním představí něco jiného. O tom, jak by pozemek vybíral sám architekt, se s…
Vytváření územního plánu
Každá česká obec má povinnost mít územní plán vypracován a v ideálním případě by jej měla též v pravidelných intervalech aktualizovat, aby korespondoval s moderními požadavky na rozvoj města či vesnice. Měl by také vymezovat veřejně prospěšné stavby či dopravní a technickou infrastrukturu nebo definovat regulativy vztahující se k záplavovým územím, zeleni, vodním plochám... Při jeho vytváření jej mohou připomínkovat nejen zástupci úřadů a různých institucí, ale rovněž sami občané, přičemž oficiálně ustanoven může být až po dohodě všech účastných.
Není plán jako plán
Každý pozemek má tedy svá omezení, která lze vyčíst z územního plánu. Orientace v něm ale není vždy snadná, což mimo jiné souvisí s faktem, že každá obec tvoří tento dokument svým originálním způsobem. Potenciální stavebník může rovněž narazit na problém se složitou terminologií (a zkratkami) použitou v dokumentaci, která se také liší kraj od kraje, a proto je vedle náhledu do mapy vždy nutné prostudovat i textovou část, jež zahrnuje veškeré závazné principy a vysvětlivky.
V územním (případně regulačním) plánu mohou být uvedeny velmi rozmanité požadavky: například kolik procent pozemku lze zastavět, jaký sklon by měla mít střecha domu či dokonce že novostavba musí nutně sestávat pouze z jednoho přízemního patra a podkroví. S podobnými mantinely se setkali také architekti z týmu Jana Tesaře při navrhování rodinného domu ve Struhařově. Díky jejich kreativitě a faktu, že se pozemek nachází v mírném svahu, se jim povedlo nároky daného regulativu splnit – z ulice je dům skutečně pouze dvoupatrový – s tím, že ze strany zahrady již mohli popustit uzdu fantazii a stavbu o jedno patro navýšit.
Územní nebo regulační plán může navíc obsahovat i pouze velmi obecně formulované směrnice a charakterizovat kupříkladu jen typ obce. Úředník má v takovém případě poměrně volné ruce a při rozhodování se může nechat vést více méně jen vlastním úsudkem. Z toho však mohou plynout nemalá nedorozumění. Nezapomeňme přitom též na to, že účastníky řízení jsou i sousedi. Mohou se ke stavbě vyjadřovat, a mít s nimi dobré vztahy se proto hodí obzvláště v případě, že se chystáte z jakéhokoli důvodu žádat o nějakou výjimku z obecných technických požadavků na výstavbu.
Dodatek
Občané mohou na úřadě zažádat i o územně plánovací informaci, a to písemně či elektronicky orgánům územního plánování či stavebním úřadům. Úředník je podle ustanovení §21 stavebního zákona následně povinen sepsat veškerá pravidla a regulace, která jsou k danému pozemku předepsána.